Interviu realizat de Ermina Niculae, Content Editor Legal Marketing
Răspunsuri oferite de către: Oana Albota, (Partner) împreună cu Bogdan Roscaniuc (Senior Associate) Albota Law Firm (foto).
Având în vedere contextul tragic actual în care furia naturii s-a dezlănțuit în Turcia și Siria care a distrus peste 173.000 de clădiri. Ce măsuri crede Albota Law că pot fi luate în România în cazul în care o construcție este afectată de fenomenele naturii sau de alte evenimente de forță majoră din puct de vedere juridic?
R: Ca și principiu, implementarea de către autorități a unor măsuri eficiente de prevenție în vederea protecției și siguranței cetățenilor și a construcțiilor cu vulnerabilitate seismică ridicată ar trebui să reprezinte o prioritate națională. Astfel de măsuri au fost deja inițiate chiar în perioada recentă și în acest sens, menționăm elaborarea de către Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației a metodologiei de evaluare rapidă a clădirilor, înlocuind vechea reglementare în acest domeniu ce dată din anul 1995.
Metodologia, aprobată prin Ordinul MDLPA nr. 3.231/14.12.2022 stabilește ierarhizarea clădirilor din punct de vedere al riscului seismic și simplifică determinarea existenței unui astfel de risc, această realizându-se în baza unei inspecții vizuale a clădirii sau zonei respective, fără analiză tehnică de detaliu, fapt ce conferă mai rapid o imagine clară și de ansamblu cu privire la vulnerabilitatea seismică a clădirilor.
De asemenea, Ministerul Dezvoltării a inițiat la începutul acestui an și un proiect de lege pentru modificarea și completarea Legii nr. 212/2022 privind unele măsuri pentru reducerea riscului seismic al clădirilor.
Noul proiect prevede interzicerea închirierii, a cedarii în comodat sau în folosință a spațiilor cu destinația de locuința din clădirile clasificate în clasa de risc seismic I, începând cu dată încadrării în această clasa și până la recepția finală a lucrărilor de intervenție realizate pentru creșterea nivelului de siguranță la acțiuni seismice.
În plus, se introduc și anumite restricții pentru organizarea evenimentelor ce implică prezența unui număr mare de persoane în astfel de spații. Actul propune termene pentru evaluarea vizuală a clădirilor, cu prioritate a instituțiilor publice (inclusiv cele din sistemul de învățământ și sănătate) pentru care evaluarea ar trebui începută la 01.01.2024 și finalizată până la mijlocul anului viitor. Pentru blocurile de locuințe evaluarea se dorește a fi începută în 01.01.2025 și finalizată până la 01.06.2026.
Deși autoritățile inițiatoare au precizat că instituirea interdicțiilor indicate în proiect se va face temporar, până la consolidarea clădirii, cu respectarea garanțiilor constituționale privind restrângerea exercițiului unor drepturi sau libertăți fundamentale, există deja îngrijorări în mediul public cu privire la impactul acestor interdicții asupra capacității proprietarilor de a dispune liber de propriile lor imobile, cu rezultate inclusiv asupra activităților de investiții imobiliare, așa că rămâne de văzut în ce condiții va fi adoptat acest proiect de lege.
Un alt aspect semnificativ în contextul analizat, având însă o valoare reparatorie și nu preventivă, îl reprezintă și încheierea polițelor de asigurare împotriva dezastrelor naturale. Astfel de polițe sunt, conform legii, obligatorii pentru proprietarii de locuințe, dar în realitate procentul proprietăților asigurate este redus. Motivele lipsei acestor asigurări includ faptul că acestea acoperă doar trei riscuri provocate de fenomene naturale (cutremure, alunecări de teren și inundații) iar suma asigurată este în majoritatea cazurilor insuficientă față de valoarea reală a locuinței respective (o acoperire completă putând fi obținută doar printr-o asigurare facultativă).
În opinia noastră, situația ar putea fi îmbunătățită printr-o implicare activă din partea autorităților, inclusiv prin monitorizarea și controlul proprietăților și desfășurarea de campanii de informare pentru creșterea gradului de conștientizare a populației în acest sens.
Știm că există obligația legală de a declara starea seismică a clădirii în momentul tranzacționării acesteia, așadar, putem vorbi despre invocarea garanției pentru viciile ascunse în termen de 3 ani de la dată luării la cunoștință despre existența viciului, în cazul imobilelor cu bulină roșie încadrate în categoria cu risc seismic ridicat?
R: Condițiile stabilite de Codul Civil pentru aplicabilitatea garanției privind viciile ascunse impun existența cumulativă a anumitor aspecte dintre care relevante în acest caz sunt următoarele: cumpărătorul să nu fi cunoscut viciul la încheierea contractului și să nu fi avut posibilitatea de a-l descoperi fără asistență de specialitate. În plus, legea prevede explicit faptul că vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.
Așadar, în ipoteza avută în vedere, dacă se declara starea imobilului la dată încheierii tranzacției și, deci cumpărătorul cunoaște existența riscului seismic ridicat cu privire la acesta, se consideră că achiziția a fost făcută de către cumpărător în cunoștință de cauza și nu ar opera garanția pentru vicii.
Mai mult decât atât, chiar și în lipsa unei înștiințări exprese a vânzătorului, trebuie avut în vedere faptul că imobilele încadrate în clasa de risc seismic RsI (bulină roșie) sunt marcate corespunzător, la vedere, prin amplasarea unor panouri de înștiințare pe fațadele acestora. În plus, există o evidență a imobilelor din București încadrate în clase de risc seismic gestionată de Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic (AMCCRS), iar în anumite condiții, clasa de risc seismic a clădirii se notează în Cartea Funciară.
Ce aspecte trebuie luate în considerare înainte de a achiziționa o proprietate construită în România?
R: De principiu, înainte de achiziția unei proprietăți imobiliară este recomandat să se realizeze o minimă analiză privind regimul juridic, tehnic și economic al acesteia.
Analiza juridică se va axa pe verificarea documentelor din istoricul titlului de proprietate precum și a oricăror documente conexe pentru stabilirea validității titlului de proprietate, existența unor eventuale limitări ale dreptului de proprietate (e.g., sarcini, drepturi reale sau de creanță ale unor terți asupra terenului/construcției), eventuale obligații transmisibile noului proprietar (e.g. obligații de mediu, de vecinătate etc.).
Adițional se pot verifica evidențele publice (e.g., portalul instanțelor, cartea funciară etc.) și se pot solicita din partea autorităților publice informații și confirmări cu privire la anumite aspecte specifice (e.g., existența unor cereri de restituire, litigii, existența unui regim de protecție etc.).
Este de asemenea recomandată verificarea stării tehnice și cadastrale a construcției (inclusiv prin analiza documentelor din cartea tehnică a construcției), verificarea existenței și funcționarii rețelelor de utilități, evaluarea acceselor existente, a vecinătăților și a potențialului de dezvoltare a zonei (inclusiv din perspectiva edificării în viitor a unor imobile sau rețele de infrastructură ce pot afecta utilizarea imobilului achiziționat sau structura zonei în multiple moduri: posibilități de acces, modificarea fluxului de trafic, nivel de zgomot, grad de însorire, necesar de spații verzi etc.).
Dacă se are în vedere o eventuală modificare a construcției, este utilă și verificarea condițiilor de construire și a limitărilor urbanistice aplicabile (ce pot fi analizate sumar prin solicitarea unui certificat de urbanism).
Ce măsuri de protecție pot fi luate de către proprietarul unei construcții pentru a se asigura că lucrările sunt finalizate la timp și sunt de calitate?
R: Mai întâi de toate, este fundamentală reglementarea corectă și completă din punct de vedere contractual a obligațiilor antreprenorului cu privire la realizarea proiectului.
Astfel, printre altele, contractul trebuie să stabilească foarte clar: termenele pe faze de execuție a proiectului, mecanismele de plată, sancțiunile pentru întârzieri în execuție, situația modificărilor de proiect pe parcurs, asigurările și garanțiile furnizate de antreprenor, răspunderea pentru vicii, cazurile de încetare a contractului etc.
În plus, asigurarea calității lucrărilor de construcții se face având în vedere atât faza de proiectare (prin implicarea unor arhitecți și proiectanți specializați și verificarea documentelor de proiectare) cât și în faza de execuție (prin monitorizarea lucrărilor de către reprezentanții beneficiarului).
În faza de execuție este importantă numirea unui diriginte de șantier, care cunoaște standardele de calitate în domeniu și care va acționa în interesul beneficiarului, acesta fiind persoana care va monitoriza respectarea graficului de lucrări, va raporta periodic și va evalua conformitatea lucrărilor cu parametrii declarați în documentația proiectului și cu standardele tehnice relevante. Un aport important în asigurarea calității lucrărilor îl poate reprezenta și verificarea lucrărilor în faze determinante de către reprezentanții Inspectoratului de Stat în Construcții.
Ce se întâmplă în cazul în care un proiect de construcție depășește bugetul sau termenul prevăzut?
